Juan Maria Aburto, Consejero de Empleo y Políticas Sociales.

La Jornada que hoy celebramos pretende abordar uno de los ejes centrales para el Departamento de Empleo y Políticas Sociales del Gobierno Vasco: la movilización de las viviendas deshabitadas para su incorporación al mercado del alquiler.

El Gobierno Vasco enmarca esta Jornada en el foro para la reflexión y debate que ha creado el Departamento de Empleo y Políticas Sociales denominado ELKARGUNE. Un punto de encuentro más necesario que nunca, puesto que nos encontramos en un momento complejo, convulso y lleno de retos sociales que debemos comprender entre todos y atender de una manera eficaz y eficiente desde las administraciones públicas.

Euskadi, cuenta con uno de los sistemas de cobertura social más potentes para paliar las necesidades básicas de la ciudadanía vasca, aunque los esfuerzos para mantener los estándares de calidad y servicio sean cada vez mayores.

En este sentido, la política de vivienda que viene desarrollando el Gobierno Vasco debe ser considerada como una política social más, destinada a intentar atender de manera prioritaria la demanda de vivienda de aquellas personas que carecen de una, de quienes no pueden financiarla o finalmente, de quienes por motivos sobrevenidos han perdido una.

Para dar respuesta a todas esas necesidades se aprobó el año pasado el Plan Director de Vivienda 2013 - 2016. Este nuevo Plan Director ha sido espectador constante de los cambios surgidos tras la crisis económica y financiera, y se ha hecho eco de las propuestas que nos han llegado desde las personas demandantes de vivienda y los distintos agentes expertos, diseñando conjuntamente las líneas estratégicas de vivienda del Gobierno Vasco. Por tanto, contamos con una importante herramienta de actuación que ha sido elaborada entre todas las personas intervinientes y beneficiarias de la política de vivienda.

Tal y como hemos establecido en el Plan Director, la misión de la política de vivienda del Gobierno Vasco es facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que no pueden disponer de ella en el mercado libre, en especial a aquellas en situación necesidad social debido a la crisis económica.

El principal instrumento para lograr ese objetivo es el fomento del alquiler a medio-largo plazo, actuando de forma prioritaria sobre el parque construido, y en ese sentido, se ha introducido como uno de los ejes estratégicos la captación de las viviendas deshabitadas.

Históricamente el grado de incidencia de las viviendas secundarias y de las viviendas vacías en Euskadi ha sido el más bajo de todas las Comunidades Autónomas, manteniendo en la actualidad, porcentajes muy alejados de las cifras estatales.

La Estadística de Vivienda Vacía del año 2013 elaborada por el Observatorio Vasco de la Vivienda adscrito al Departamento de Empleo y Políticas Sociales sitúa el número de viviendas vacías en la CAE en un total de 91.008 viviendas, lo que representa el 8,7% del parque total de viviendas. De ellas, el 2,7% son viviendas de segunda residencia o temporada, por lo que el porcentaje de vivienda deshabitada es del 6%.

Además, el peso relativo del stock de vivienda nueva sobre el parque de viviendas resulta especialmente reducido en nuestra Comunidad, apenas superando el 1%.

Para acertar en la política de disminución de vivienda deshabitada es fundamental analizar cuántas de todas esas viviendas desahitadas pueden ser gestionables, es decir, cuáles están fuera del mercado, sin uso residencial, y pueden ser captadas para su puesta en alquiler.

Asimismo es necesario analizar dónde se encuentran localizadas las viviendas deshabitadas, puesto que es en los municipios de menor dimensión donde la proporción de vivienda vacía llega prácticamente a triplicar la registrada en el conjunto de la CAE, ascendiendo al 22,5%, y por tanto, esta vivienda vacía difícilmente puede ser una solución para la demanda existente que se concentra en los núcleos urbanos.

En este sentido, Euskadi ha sido pionera en implementar políticas de vivienda en el marco de una apuesta decidida del Gobierno Vasco por un modelo más equilibrado y sostenible. Prueba de ello, el diseño e implementación de programas destinados, de forma específica, a promover la movilización de vivienda vacía: Bizigune y ASAP.

Programas que han logrado, en su relativa corta andadura, movilizar más de 5.000 viviendas libres que se encontraban vacías y en desuso, y que actualmente permiten facilitar un hogar en alquiler a personas con dificultades para acceder al mercado libre.

Sin embargo, los programas de sensibilización y movilización de la vivienda vacía son uno de los ejes principales de nuestro Plan Director de Vivienda, que sigue avanzando en mejorar y perfeccionar las acciones dirigidas a la captación y puesta en valor del parque construido. Y en incidir en aquellas viviendas vacías que, por parte de la administración, pueden llegar a ser gestionables y puestas a disposición de la ciudadanía.

Para conseguir el referido objetivo, ya se han abordado las modificaciones de los dos programas de captación de vivienda vacía gestionados por el Departamento de Empleo y Políticas Sociales. En primer lugar, en diciembre de 2013 se modificó el Programa Bizigune con el objetivo, entre otros, de adecuar la renta que se abona a las personas propietarias de las viviendas a los precios de mercado actuales y de posibilitar que personas jurídicas pudieran ceder sus viviendas en stock.

En relación a esta modificación, es necesario destacar que ha posibilitado suscribir un Convenio de colaboración en el mes de julio de 2014 con Kutxabank para gestionar hasta 100 viviendas a través del Programa Bizigune.

Por otro lado, recientemente, el 1 de octubre de 2014, se ha puesto en funcionamiento el nuevo procedimiento de solicitud y adjudicación de las viviendas captadas en el Programa ASAP a través de la página web del Departamento, en estrecha colaboración con los Agentes Colaboradores, tanto del sector público, como del privado.

Con estas modificaciones, el Departamento de Empleo y Políticas sociales tiene como objetivo mejorar la eficacia de los programas, para así, poder captar de una manera más ágil las viviendas vacías y en última instancia poder ofrecer una vivienda a un precio asequible a las personas demandantes de vivienda inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda en un plazo menor.

A pesar de lo expuesto, es necesario seguir avanzando en las medidas que impulsen la incorporación de viviendas vacías al mercado del alquiler, no sólo a través de programas de captación de vivienda impulsados por administraciones públicas, sino también con otras medidas incentivadoras, como pudieran ser las ayudas económicas para rehabilitar viviendas que posteriormente sean incorporadas tanto a Bizigune como a ASAP.

En este sentido, en junio de 2014, el Departamento de Empleo y Políticas sociales ha trasladado al Órgano de Coordinación Tributaria de Euskadi la propuesta del Gobierno Vasco para la exención del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para las personas propietarias que cedan su vivienda al programa de vivienda vacía Bizigune o ASAP. Corresponde por tanto a las administraciones competentes en materia fiscal abordar una reflexión conjunta sobre los incentivos fiscales que pudieran introducirse para impulsar el mercado de alquiler.

En el marco de la notable trascendencia que la vivienda vacía está ocupando en la política pública de vivienda, este Departamento de Empleo y Políticas Sociales, a través del Observatorio Vasco de la Vivienda, celebra estas Jornadas que, pretenden ser un espacio de conocimiento compartido, de aprendizaje, de comunicación y de experiencia.

Pensamos que debemos aprovechar la presencia en Bilbao de personas expertas en esta materia para profundizar en aquellos aspectos que susciten un mayor interés, y que de una manera colaborativa y de intercambio, podamos llegar a interpretar la vivienda vacía y su problemática desde diferentes puntos de vista y con el objetivo de que puedan servirnos de inspiración para fortalecer nuestras acciones y revisar o proponer nuevas políticas públicas y medidas de incentivación.

Antes de dar paso a los ponentes de la primera sesión, me gustaría aprovechar la ocasión para agradecer la presencia de todas aquellas personas que visitan Euskadi con motivo de esta Jornada y que, estoy seguro, van a ser un componente importante de la misma.

Espero que, entre todas las personas que os habéis acercado hoy a esta Jornada, con una participación activa y una reflexión compartida, podamos llegar a vislumbrar los múltiples elementos que conforman las acciones de movilización de la vivienda vacía, y como he dicho antes, reforzar nuestras políticas públicas de vivienda desde un punto de vista de solidaridad y sostenibilidad.

Presentaciones y conclusiones

Sesión 1: Dimensión y tendencias de la problemática de la vivienda vacía. Perspectiva económica y social

José García-Montalvo (PDF, 719 KB) y Julio Vinuesa (PDF, 2 MB) abordaron la problemática de las viviendas vacías desde las perspectivas económica y social. Las principales ideas que pusieron sobre la mesa son las siguientes:

o Actualmente no existen datos fiables para cuantificar las viviendas vacías existentes. Es necesario disponer de estadísticas consistentes y fiables que permitan elaborar un diagnóstico adecuado sobre la situación real de la vivienda vacía para poder realizar actuaciones efectivas por parte de la Administración Pública.

o Es mejor actuar a través de incentivos que mediante la imposición de castigos (como, por ejemplo, la expropiación forzosa de viviendas).

o Es preciso recordar la función social de la propiedad y delimitar el problema de la vivienda espacial y temporalmente, frente a la consideración de la vivienda solo como una inversión o activo económico.

o Es necesario cambiar el modelo de desarrollo urbano para poner en valor la defensa y valoración del territorio, de forma que determine su uso con criterios de equidad, cohesión social y sostenibilidad.

o Las Administraciones Públicas tienen que tener en cuenta las nuevas y futuras dinámicas socio-demográficas (flujos de desaparición de hogares y nuevas tipologías de hogares) para elaborar las políticas públicas de vivienda más adecuadas a las nuevas necesidades sociales que van surgiendo.

o Hay que abogar por el alquiler social frente a la vivienda de protección pública en propiedad en las políticas públicas de vivienda.

Sesión 2: Experiencias de movilización de vivienda vacía

Carles Sala (PDF, 1 MB), Luis Antonio Ayesa (PDF, 159 KB) y Miren Saratxaga (PDF, 2 MB) hicieron un recorrido por las principales iniciativas puestas en marcha en sus respectivas Comunidades Autónomas en relación a la movilización de vivienda vacía. Las líneas comunes derivadas de sus intervenciones son las siguientes:

o Es preciso que las Administraciones Públicas desarrollen una actividad inspectora potente, que permita localizar las viviendas vacías existentes y elaborar un censo sobre el que pilotar las actuaciones concretas a desarrollar.

o La principal herramienta para movilizar la vivienda vacía utilizada hasta el momento son los programas de mediación para captar la vivienda desocupada existente en el mercado privado (de personas particulares, de entidades financieras, de promotoras…). Como paso previo resulta fundamental definir el concepto de vivienda vacía para poder implementar estos programas. Por otro lado, para que resulten operativos requieren además que la Administración ofrezca las garantías necesarias a las personas propietarias. Además, hay que tener en cuenta el elevado coste económico que supone contar con una bolsa de alquiler social.

o Otra herramienta considerada por las Administraciones Públicas es el diseño e implementación de medidas fiscales (ej. impuesto sobre viviendas vacías, recargo porcentual en el impuesto sobre bienes inmuebles, bonificaciones fiscales a la rehabilitación…), si bien la Administración ha de ser cuidadosa al utilizar este tipo de medidas.

o La apuesta decidida por las políticas de rehabilitación y regeneración urbana por parte de la Administración es una línea de actuación coincidente en las distintas Comunidades Autónomas, con la que también se pretende sacar al mercado viviendas vacías.

o Para llevar a cabo acciones de movilización de vivienda, las Administraciones deben necesariamente apoyarse en la colaboración público-privada (partenariados con entidades financieras, con promotoras), público-pública (colaboración entre gobiernos regionales y locales).

Sesión 3: Experiencias internacionales

Helen Williams (PDF, 1 MB), Bruno Nys (PDF, 248 KB) y Jean-Pierre Schaefer (PDF, 996 KB) mostraron las experiencias desarrolladas en Inglaterra, Francia y Bélgica. Las principales conclusiones son las siguientes:

o Se necesitan políticas públicas para combatir el problema de las viviendas vacías y también se requiere voluntad de las personas propietarias y capacidad de inversión.

o En el caso de efectuar actuaciones de renovación urbana para movilizar viviendas deterioradas y volver a ponerlas en el mercado, es necesario desarrollar el proceso con transparencia para evitar que las medidas adoptadas (ej. demoliciones) resulten controvertidas y rechazadas por la población afectada.

o Las principales actuaciones relacionadas con la movilización de viviendas vacías (reconversión de oficinas y locales comerciales en viviendas) implican la consideración de diversos factores antes de ponerlas en práctica (viabilidad financiera de la rehabilitación, aspectos jurídicos, etc.)

o Generalmente se hace necesaria la aplicación de la política del “palo y la zanahoria”: Se debe animar a las personas propietarias a dejar la propiedad en manos de la Administración a cambio de unas ciertas garantías y se han de facilitar préstamos a la propiedad para su rehabilitación antes de su puesta en alquiler, pero en determinadas ocasiones habría que contar con la intervención pública para asegurar la cooperación de la persona propietaria y la colocación de su vivienda vacía en el mercado.

o Se necesita mejorar en varios aspectos para disminuir las viviendas vacías: elaboración de programas locales de planificación de la vivienda, profesiones especializadas en esta materia, mayor inversión para reducir el número de viviendas vacías estructurales y una gestión más eficaz.