José Parra-Moreno jaunak eta José Parra- Moyano jaunak, Main taldearen zuzendari orokorrak eta finantza-aholkulariak, hurrenez hurren, idatzitako artikulua .

Alde batetik, bankuek ez dituzte bere higiezinak merkeagotu nahi edo ezin dituzte merkeagotu eta, bestetik, etxebizitza horiek merkaturatzeko beharra dute; horrenbestez, arazoari aurre egiteko konponbide irudimentsuak behar dituzte, ezinbestean. Main taldetik bankuen etxebizitzak errazago merkaturatzeko ideia bat proposatu dute. Ideia horren oinarrian, higiezinaren prezioa jaitsi gabe hipoteka-kuota murrizteko aukera dago. Hain zuzen ere, higiezin bakoitzari bi hipoteka ematean datza: hipoteka bat hipoteka arrunten antzera amortizatuko litzateke eta, bestearen kasuan, gabezia-interesak bakarrik ordainduko lirateke. Azken horretan, hipoteka “bizirik” egongo litzateke beti eta ordainketa bakar baten bitartez amortizatuko litzateke, higiezina eskualdatzen den unean (hirugarren bati eskualdatzean edo jaraunspen bidez eskualdatzean), edo jabeak nahi duenean. Horrela, bi mailegu dituzu: bat atzean utziko duzu, osorik ordaintzean, eta beste bat ez duzu inoiz itzuli behar izango eta zuk nahi bitartean bakarrik ordainduko dituzu interesak. Modu horretara, hipotekaren kuota % 15 inguru murriztea lortzen da. Berriaren iturrian zenbakiekin osatutako hainbat adibide ikus daitezke.

Zehazki, modalitate honekin etxebizitza “erdi erosia eta erdi alokatua” duzu, edo, beste modu batera esanda, etxebizitza bankuarekin “erdibana” duzu, bizitza osorako, edo jabeak amortizatzea erabaki arte. Modalitate honekin, bankuek beren higiezinei irteera ematen diete, balantzeetan balio-galerarik eragin gabe eta, aldi berean, beren finantza-negozio tradizionalarekin jarrai dezakete eta higiezin-negozioari izkina egiten diote.

Suitzan antzeko formula bat aplikatzen da, eta artikulu honen idazleen ustez, gure bankuek erabil dezaketen formula bat da. Suitzan bankuek ez dute finantzatzen higiezinaren guztizko balioaren % 65 baino gehiago. Kantitate altuagoak finantzatzeko, bigarren hipoteka bat egiten dute, eta bigarren hipoteka horren interesak lehenengoarenak baino % 0,5-1 altuagoak izan ohi dira: zenbat eta diru gehiago mailegatu, orduan eta arrisku handiagoa dago ordainketarik ez egiteko eta, ondorioz, mailegatutako dirua garestiagoa izan ohi da.

Hipoteka edozein motatakoa dela (aldakorra edo finkoa), amortizatzeko bi modu daude:

• zuzeneko amortizazioa: hipoteka-hartzaileak hipoteka eman dion erakundeari interesak eta amortizazioa ordaintzen dizkio aldiro, Espainian egiten den moduan.
• zeharkako amortizazioa: hipoteka “behingoan” amortizatzen da etorkizunean erabakitzen den unean (normalean, erretiroa hartu eta gero). Hipoteka eman duen erakundearekin hartutako zorraren balioa, hipotekaren % 100 da, gehi interesak. Interesen kantitatea ez da aldatzen, bankuarekin hartutako zorra behingoan eta ordainketa bakar baten bitartez amortizatu arte.

Errealitatean, bankuarekin zorra hartzen den unetik, hipoteka-hartzaileak aldiro kantitate bat ordaintzen du (urteko errentaren % 20 baino baxuagoa), baina ez dio bankuari ordaintzen, pentsio-funts bati baizik, “3. zutabea” izeneko kontu berezi batean. Kontu horretara ordaintzen den dirua erretiro-adinera iritsi baino 5 urte lehenago hasi daiteke erabiltzen, baina hipoteka ordaintzeko bakarrik.

Aurrezki-kontu horrek (“hirugarren zutabea” izenarekin ezagutzen da) zerga-baldintza oso positiboak ditu. Horrezaz gainera, pentsio-funtsak kontu horri (hirugarren zutabea) aplikatzen dion interesa, gainerako funts-kontuei aplikatzen zaiena baino altuagoa da.

Hipoteka “behingoan” ordaintzeko unea iristean, hipoteka-hartzaileak bere pentsio-funtsean, bere “hirugarren zutabean”, diru-kantitate bat du eta kantitate horri sortutako interesak eta zerga-aurrezkia gehitzen zaizkio, eta bankuari hipoteka ordaintzeko orduan, hipoteka amortizatzeko aldiroko ordainketak egitean baino baldintza abantailatsuak eskaintzen dira eta merkeagoa izaten da.

Zergatik ematen ditu zerga-baldintza abantailatsu hauek estatu suitzarrak? Kontu horren funtzioa, erretiroa hartu duten pertsonek “bizitza osoan” bizi izan diren etxea mantentzean datza, ordaintzen duten errenta edozein delarik. Beraz, hipoteka ordaindu ezin duten adineko pertsonen kaleratzea ekidin nahi da. Estatuak arautzen du “hirugarren zutabearen” interes estra eta mota honetako kontu batean sar daitekeen diru-kantitatea mugatuta dago. Gainera, zerga-arintzeak eta soldata altuak jaso ahal izateko, baldintza batzuk bete behar dira nahitaez (urteko errenta, adina, eta abar), eta baldintza horiek ez daude pertsona guztien eskura.

Eraikalen “Etxebizitza-merkatua sustatzeko moduak” gogoeta argitaratu zen, 2011-05-05 . Gogoeta honetan aurretik argitaratutako gogoetatan jasotako hainbat ideia barne hartzen ziren:

• Fernando de Miguel ekonomistak zera proposatzen zuen: Estatuko agentzia batek bankuei 200.000 etxebizitza erosi, beherapenarekin, eta hilean 500 euroren truke alokairuan eskaintzea, ondoren etxebizitza erosteko aukera emanez. Finantzaketa lortzeko, bost urterako bonuen jaulkipena egiteko aukera aipatzen zuen, diruzaintza publikoaren abalarekin. Etxebizitzak enkante bidez erosiko lirateke, baina irteerako prezioa 2010eko abenduaren 31n indarrean zegoen batezbesteko prezioa (1.825 euro/m2) baino % 15 merkeagoa izango litzateke. Fernando de Miguelek ziurtatzen duenez, beherapen horrekin, erosketa-prezioa krisialdia hasi aurreko prezioa baino % 26,2 baxuagoa da.
• “Higiezinak eta pentsioak: bizitegi-stocka murrizteko ideia" gogoetan (2011-05-04), Aldo Ibañezek, Ex Nov Asset Managemenet-eko MIRICS denak, “self-invested pension plan (SIPP)” ideia Espainian aplikatzeko iradokizuna egiten zuen: herritarrak erabaki behar du bere pentsioa nola planifikatu eta nola inbertitu, hirugarren batek (funtsen kudeatzaile batek) bere ordez egiten duenean eskaintzen diren zerga-abantaila berekin. Higiezinak erosi eta epe luzera etxebizitza-alokairura bidera daitezke, higiezin-inbertsioaren kontzeptua etorkizuneko pentsioaren plangintzaren osagarri gisa sustatuz. Neurri horrekin higiezin-merkatua sustatuko litzateke, gizarte-helburu garbi batekin: alokairuko etxebizitza ahalik eta gehien hornitzea.

Aipatutakoez gain, ideia gehiago plazaratu dira. Idealista-n  jasotako berri baten arabera, bankuek inbertsio-funtsak beren etxebizitzei irteera emateko aukera gisa ikusten dituzte. Lurzoruan, eraikitzen amaitu gabe dauden etxebizitzatan edo amaituta dauden etxebizitzatan partaidetzak dituzten aktiboak paketatzean eta inbertsio-funtsei saltzean datza. Tamaina ertaineko beste banku bateko zuzendari orokorrak aditzera eman duenez, helburua da inbertsio-funtsek aktibo horiek erostea, izan ere, azken hilabeteetan interesa agertu dute higiezin-aktiboetan partaidetzak eskuratzeagatik. Orain arte, funts horiek finantza-erakundeen jabetzako ondasun higiezinen barruko bulego, higiezin edo eraikin enblematikoen paketeak eskuratu dituzte. Orain, beren bezero partikularrenak zein sustatzaileenak ziren aktiboengatiko interesa agertu dute.