Articulo  escrito por José Parra-Moreno y José Parra- Moyano, director general y asesor financiero respectivamente de grupo Main.

Por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo Main plantean el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el  poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble. La idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. Esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. De esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%.  En la fuente de esta noticia, se puede ver un ejemplo con números.

De hecho, con esta modalidad, tienes el piso "medio comprado y medio alquilado" o bien es como si tuvieras el piso "a medias" con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. Con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario.

En Suiza existe una formula similar, que los autores de este artículo consideran que es una fórmula importable a nuestros bancos. En Suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. Para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro.

Independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:

a) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en España

b) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). El valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. Esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago.

A efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". El dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca.

Esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. Además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna), es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo

Cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca.

¿Por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. Se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. El interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado. Además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo

En Eraikal, se publicó la reflexión Cómo reactivar el mercado de la vivienda, 05-05-2011 . En esta reflexión se resumían varias ideas, recogidas en anteriores reflexiones:

o El economista Fernando de Miguel proponía que una agencia estatal compre con descuento 200.000 viviendas a la banca y las ponga en alquiler con opción a compra a 500 €/mes. La financiación podría obtenerse mediante la emisión de bonos a cinco años con aval del tesoro público. La compra de las viviendas se efectuaría mediante subasta, pero a un precio de salida un 15% más bajo que el precio medio vigente a 31 de diciembre de 2010, que era de 1.825 euros por m2. Con este descuento Fernando de Miguel asegura que el precio de compra es un 26,2% menor que el alcanzado inmediatamente antes del comienzo de la crisis.
o En la reflexión: Inmuebles y pensiones: Idea para reducir el stock residencial, 04-05-2011, Aldo Ibañez MRICS de Ex Novo Asset Management, comentaba la idea de la aplicación en España de la idea del "self-invested pension plan (SIPP)": es el ciudadano el que decide cómo planificar su pensión e invertir él mismo, con las mismas ventajas fiscales que se dan cuando un tercero (gestora de fondos) lo hace en su lugar. La compra de inmuebles para destinarla a alquiler de vivienda a largo plazo, fomentando el concepto de inversión inmobiliaria como complemento de la planificación de la pensión futura. Con esta medida se estimularía el mercado inmobiliario con una finalidad social clara: dotar de mayor número de viviendas de alquiler.

Adicionalmente, surgen otras ideas. En Idealista  se recoge la noticia de que los bancos buscan en los fondos de inversión una salida para sus pisos . Se trata de empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. Hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, de sus bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que se han tenido que quedar de sus clientes tanto particulares como sobre todo promotores.